Les darreres setmanes s’ha parlat molt del conegut com a impost de plusvàlua municipal arran que el Tribunal Constitucional declarés inconstitucionals diversos articles que establien el càlcul d’aquest.

El Govern s’ha vist obligat a aprovar ràpidament un nou impost que substituís l’antiga fórmula, ja que és una de les fonts de recaptació principals de molts ajuntaments. A continuació, analitzem les claus de la nova norma aprovada aquesta mateixa setmana i com es farà el càlcul de la plusvàlua municipal a partir d’ara.

Què és la plusvàlua municipal i per què ha canviat

El nom real del conegut com a impost de plusvàlua és Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana i grava les operacions de venda, donació o successió d’habitatges. S’aplica sobre l’import de revaloració de l’habitatge des que s’adquireix fins que es deixa de posseir.

És un impost directe que gestionen els ajuntaments i ha hagut de modificar-se a correcuita, ja que, fa unes setmanes, el Tribunal Constitucional va declarar “inconstitucionals i nuls” els tres apartats de l’article 107 de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals que regulen el càlcul base imposable de l’impost.

La decisió es va basar que el cadastre que elaboren els municipis té uns barems fixats per norma que no tenen en compte l’evolució real del valor dels terrenys on s’ubica un habitatge. Això donava lloc a una manera de calcular l’impost que determinava que sempre hi havia increment en el valor dels terrenys i s’aplicava hi hagués o no enriquiment per part del venedor.

La nova llei de plusvàlua municipal pretén tornar la seguretat jurídica a contribuents i ajuntaments, i ha entrat en vigor el dimecres 10 de novembre de 2021.

És obligatori pagar la plusvàlua municipal?

La plusvàlua és un impost de caràcter potestatiu (no obligatori) i és cada Ajuntament qui decideix si acorda la seva imposició i si ho regula mitjançant ordenança fiscal.

Si al teu municipi està regulat, has de saber qui el paga en cada cas:

• Venda d’un habitatge: és el venedor qui ha de pagar l’impost, ja que és el que rep els diners de la venda.
• Donació d’un habitatge: la persona que pren l’immoble és la que ha de fer front al pagament de l’impost.
• Habitatge heretat: els hereus tenen l’obligació de pagar la plusvàlua municipal.

Et pot interessar: Quines són les despeses en vendre un pis: impostos i despeses claus

Com és el nou impost de plusvàlua municipal

Tot i que el nou impost de plusvàlua municipal funciona gairebé igual que l’anterior i grava els mateixos casos, estableix diverses novetats.

La més important és que ja no s’haurà de pagar si l’operació no n’ha suposat un benefici. Per exemple. Si vaig comprar un habitatge per 280.000€ fa anys i el venc per 270.000€ no hauré de pagar.

Així i tot, la majoria d’operacions no compliran aquest supòsit. En aquest cas, la nova llei de plusvàlua municipal estableix dues opcions de pagament que es calculen de manera diferent.

Com calcular la nova plusvàlua municipal

Dos mètodes de càlcul de la plusvàlua municipal

La nova plusvàlua municipal dóna al contribuent la possibilitat d’escollir entre dues opcions de càlcul de la base imposable per escollir la que li sigui més favorable: aplicant un coeficient que fixi l’Ajuntament (mètode d’estimació objectiva) o segons el preu real de la venda.

1. Mètode destimació objectiva

La base imposable de l’impost serà el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació pels coeficients que aprovin els ajuntaments. Aquests no poden excedir en cap cas els que s’indiquen a continuació i que depenen del nombre d’anys transcorreguts des de l’adquisició de l’habitatge. Els coeficients s’actualitzaran cada any segons el mercat immobiliari.

L’Ajuntament té la possibilitat de modificar fins a un 15% a la baixa els valors cadastrals del sòl en funció de la seva actualització per garantir que el tribut s’adapti a la realitat immobiliària de cada municipi.

2. Per preu de venda

En aquest cas, el contribuent tributa per la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió de l’habitatge, és a dir, per la diferència entre el valor de transmissió del sòl i el d’adquisició.

Si la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d’estimació objectiva, el contribuent pot pagar menys. El càlcul s’haurà de demostrar davant de l’ajuntament, aportant els títols que documentin la transmissió i l’adquisició.

Exemple de càlcul de la nova plusvàlua

El Ministeri d’Hisenda ha facilitat el següent exemple de càlcul de la plusvàlua municipal.

Si un habitatge és adquirit el 2017 per 310.000 euros i el 2021 es ven per 350.000 euros, la plusvàlua de l’operació seria de 40.000 euros, encara que a efectes de l’impost només tributa l’increment del valor del sòl, sense comptar amb la construcció.

A la data de venda el valor cadastral total és de 100.000 euros, dels quals 60.000 representen el valor cadastral del sòl i 40.000 el valor cadastral de construcció.

• Opció 1: amb el nou mètode d’estimació objectiva es multiplicaria el valor cadastral del sòl (60.000 euros) per 0,17 (coeficient per a una operació amb quatre anys d’interval entre la compra i la venda), i en resultaria 10.200 euros.
• Opció 2: l’increment del valor real que se li imputarà al contribuent serà el 60% de 40.000 (valor cadastral), és a dir, 24.000 euros. Aquests 24.000 euros serien la base imposable del càlcul d’aquesta opció.

En aquest cas el contribuent triaria la base imposable objectiva (opció 1) de 10.200 euros, en lloc de la base imposable real de 24.000, a la qual caldria aplicar el tipus de gravamen establert per l’ajuntament corresponent i que la llei fixa al 30% com a màxim.

Et pot interessar: Tràmits en comprar un habitatge: documentació imprescindible

Marbà és la teva immobiliària a Barcelona especialista en compravenda d’immobles

Si vols que la teva operació de compravenda sigui ràpida, obtenint la rendibilitat més gran possible i tenint en compte totes les despeses, com ara l’impost de plusvàlua, contacta amb nosaltres. Finques Marbà té més de 80 anys d’experiència al mercat immobiliari de Barcelona.