Barcelona es una gran capital y en algunos de sus barrios, como en El Eixample, Sarrià-Sant Gervasi o Les Corts, predominan viviendas con grandes superficies. Los pisos de más de 100 o 120 metros cuadrados ofrecen a sus propietarios un abanico enorme de posibilidades a la hora de organizar el espacio, decorar, etc., pero también son una gran oportunidad de generar ingresos pasivos mediante el alquiler o la venta.

Cada vez más propietarios que cuentan con viviendas con muchos metros cuadrados se plantean segregar una casa en dos. Es un proceso que requiere realizar una inversión inicial, pero que puede reportar interesantes beneficios. Los objetivos tras esa decisión pueden ser diversos; no sólo se hace para alquilar o vender una parte de la casa o obtener más rentabilidad de una inversión. En muchas ocasiones, la segregación se realiza para ceder parte del piso a un familiar.

Pero, ¿qué ventajas reales tiene llevar a cabo un proyecto de segregación de vivienda? ¿Qué desafíos puede suponer? A continuación, lo analizamos.

¿En qué consiste la segregación de una vivienda en dos?

Segregar una casa o un piso consiste en modificar el registro de la vivienda para crear dos propiedades independientes de una propiedad que antes era única. Se selecciona una parte de la casa o piso y se separa del resto, de manera que se pasa a disponer de un nuevo inmueble.

Este proceso no sólo puede realizarse con casas o pisos, también se puede llevar a cabo con un local comercial. Puedes dividir un local en dos para alquilar o vender una o ambas partes.

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Cuándo embarcarse en un proyecto de segregación de vivienda en Barcelona

Hay varias situaciones en las que puede ser interesante segregar un inmueble, algunas de ellas a causa de la necesidad (económica, de espacio, etc.), mientras que otras tienen como objetivo la inversión y la obtención de una mayor rentabilidad por una propiedad.

Viviendas familiares, independencia de los hijos y herencias

Contar con una casa o un piso muy amplio es la aspiración de muchas familias. Muchas de las que se plantean, años después de realizar la compra, dividir su hogar en dos, lo hacen movidas por el bienestar de los hijos.

Puede darse el caso de que, ante la imposibilidad de los hijos a acceder a una vivienda propia, los padres decidan segregar su casa en dos para cederles una parte. Otro escenario habitual es realizar la segregación de una vivienda unifamiliar para facilitar la repartición de la herencia en el futuro.

Reducción de gastos

En muchas ocasiones, los propietarios ya no necesitan tanto espacio para vivir. Puede ser el caso, por ejemplo, de una pareja cuyos hijos ya se han emancipado. Una casa grande va asociada a mayores gastos de mantenimiento. Llevar a cabo la separación de la vivienda en dos es una forma de ahorro, ya que puede traducirse en una reducción de esos gastos.

Incrementar las posibilidades de venta o alquiler

Los inmuebles grandes suelen ser más caros en el mercado. Se quiera vender o alquilar un piso o local, reducir su superficie puede hacer que el precio de cada parte sea más bajo, despierte el interés de más personas y se venda o se alquile más rápidamente.

Esto no tiene por qué traducirse en un beneficio inferior para el propietario, ya que cada parte por separado puede aportar lo mismo (en ocasiones, más) que una sola propiedad grande.

Obtener mayor rentabilidad de una inversión

Otra posibilidad que puede tener segregar un piso es el de alquilar o vender una o ambas partes. En el caso de una venta, por ejemplo, si el piso ha sido segregado, se ha realizado una reforma integral de ambas partes y está para entrar a vivir, la rentabilidad puede llegar a ser del 40%. En el caso de realizar una segregación para alquilar, las rentas pueden incrementarse entre un 20% y un 30%. En estos casos, merece la pena la inversión necesaria para realizar la división.

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Cuestiones a tener en cuenta al dividir un piso en dos apartamentos

Superficie de la vivienda

A mayor superficie tenga el inmueble original, mejor resultado se obtendrá de la segregación. Una vivienda de más de 150 metros cuadrados útiles puede dar lugar a dos pisos con una superficie muy interesante.

Aun así, para realizar la segregación, siempre hay que tener en cuenta aspectos como la normativa estatal, autonómica y municipal, así como La ley de propiedad horizontal, ya que establecen los requisitos de habitabilidad mínimos: estancias, tamaños, iluminación, etc. En Barcelona, por ejemplo, la superficie mínima de una vivienda es de 36 metros cuadrados útiles tal y como marca la ley catalana.

Formas de realizar la separación: segregación y división

La división de una casa puede realizarse “de puertas hacia adentro”, sin segregación ni trámites, pero las viviendas resultantes no podrían venderse. Sí que podrían alquilarse, como si fuesen habitaciones de la vivienda original. Si se quieren vender, habrá que optar por la segregación.

Si la duda que tienes es cómo dividir una casa de dos plantas, debes saber que, en el caso de una casa o chalet, la división puede ser horizontal o vertical. Si el inmueble original ya está inscrito en el Registro, no es necesario pedir licencia de obras o licencia de parcelación para escriturar la división, aunque se necesitará licencia de primera ocupación si se desea que cada vivienda tenga sus propios suministros.

Si la segregación se va a realizar para un hijo, los derechos del mismo sobre la propiedad deben quedar claros. Si se le vende la parte segregada, lo mejor es realizar escrituras y, si paga el alquiler, un contrato de arrendamiento.

Permisos y trámites administrativos

Para llevar a cabo la segregación de una vivienda, son necesarios diversos trámites:

• Autorización administrativa concedida por el órgano correspondiente del ayuntamiento o la comunidad autónoma donde está la vivienda.
• Permiso de la comunidad con el acuerdo de las 3/5 de los propietarios, que representen al menos 3/5 partes de las cuotas de participación (siempre que la normativa de la comunidad no indique otro procedimiento).
• Redistribución de cuotas de la comunidad, ya que se calculan en proporción a la superficie de cada vivienda.
• Proyecto de obra y licencia de obra mayor.
• Cédula de habitabilidad de los inmuebles resultantes.
• Escritura ante notario e inscripción en el Registro para que cada vivienda resultante cuente con hoja registral propia.

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