Claves para vender un piso con inquilino en Barcelona

No hay duda que alquilar un piso en Barcelona es una de las mejores formas de obtener un rendimiento económico si el propietario no está viviendo en él. Sin embargo, el propietario puede decidir en cualquier momento vender la propiedad. ¿Qué ocurre si hay inquilinos dentro? A continuación veremos todas las claves para vender un piso con inquilino en Barcelona.

Quiero vender mi piso alquilado en Barcelona ¿Puedo hacerlo?

Sí. Se puede. Además de ser totalmente legal , en las grandes ciudades como Barcelona, vender un piso con inquilino se ha convertido en algo habitual, pero hay que tener en cuenta que los inquilinos están protegidos por el derecho de tanteo recogido Ley de Arrendamientos Urbanos.

La legislación no impide vender un piso alquilado, pero se tienen que respetar ciertas peculiaridades de estos casos y seguir el proceso completo para concretar la venta a la perfección, independientemente del contrato que se tenga, para que ninguna de las dos partes salga perjudicada. 

Antes de empezar: ¿Cuáles son los derechos del propietario?

El contrato de alquiler conlleva una serie de derechos y obligaciones para todas las personas involucradas. El inquilino o residente pasa a tener posesión de la vivienda, pero el dueño sigue siendo el propietario y mantiene los derechos inherentes a esta figura.

Esto significa que como propietario eres libre de decidir si vender o conservar el inmueble. En cualquier caso, el inquilino no puede oponerse.

Los derechos de los inquilinos en caso de venta de un piso alquilado

Como hemos comentando, los inquilinos tienen ciertos derechos. En primer lugar, a menos que renuncie explícitamente, el inquilino puede quedarse en el piso hasta que expire el contrato.

En otras palabras, los nuevos compradores no pueden desalojar a los inquilinos por la fuerza. No solo no puede cambiar el contrato firmado, sino que el inquilino también puede optar por postularse como nuevo comprador, lo que se conoce como «derecho de tanteo».

Pasos para vender un piso alquilado en Barcelona cumpliendo con la Ley de Arrendamientos Urbanos

Paso 1:  El derecho preferente de compra, tanteo y retracto

El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es muy claro en este aspecto:

“El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión”

¿Qué es el derecho de tanteo de un inquilino?

El derecho de tanteo es el derecho o preferencia del inquilino de adquirir la vivienda en venta respecto al resto de compradores. Este derecho asegura que cuando el piso se vende con el inquilino, éste tiene la oportunidad de comprarlo primero frente a compradores potenciales.

Según la ley, el inquilino puede comprar la propiedad siempre que éste pague el precio que el tercer comprador esté dispuesto pagar al arrendador. Si esto no se cumple, el inquilino puede anular la venta. 

Paso 2:  ¿Cómo debo informar al inquilino de la venta del piso?

Por ley, para poder efectuar la venta de un piso alquilado, el propietario está obligado a anunciar al inquilino su voluntad de vender y las condiciones de venta.

El inquilino tiene 30 días para aceptar su oferta. También se le debe informar cuando dicha operación ya se haya llevado a cabo e informar al comprador de que el inmueble se encuentra alquilado.

El propietario debe informar al inquilino de lo siguiente:

• Decisión de venta
• El precio del inmueble en relación al mercado
• Fecha estimada
• Otras condiciones básicas de transmisión (pago, plazos, tarifas previas, garantía, gravamen, etc.).

La comunicación o notificación debe ser fehaciente. En otras palabras, debe haber constancia de su contenido y de la fecha de recepción. La comunicación fehaciente más común es el burofax o el requerimiento notarial.

La ley también estipula claramente que si la comunicación no es fehaciente, los inquilinos podrán ejercer su derecho de retracto durante los siguientes 30 días naturales. Si esto sucede, la venta a un tercero no se haría efectiva hasta que el arrendatario ejerza este derecho.

Si el inquilino manifiesta su voluntad de compra dentro de los 30 días, ejercerá su derecho de retracto y la oferta será válida.

Una vez manifestada la decisión de compra por parte del inquilino, la notificación del propietario al inquilino vencerá 180 días naturales después. Por lo tanto, el propietario debe vender la casa dentro de los 180 días.

Sin embargo, todas estas condiciones se pueden negociar a través de un mutuo acuerdo al firmar el contrato de alquiler, incluyendo una cláusula en la que el arrendatario renuncia voluntariamente a su derecho de tanteo.

En este caso, también se debe informar al inquilino de su intención de vender al menos 30 días naturales antes de la firma oficial del contrato de compraventa.

Preguntas frecuentes a la hora de vender una casa arrendada

¿Qué ocurre con el inquilino si no compra la vivienda?

Si el inquilino no manifiesta la intención de compra antes del último día del plazo, perderá el derecho a retracto. El propietario puede vender la propiedad a un tercero y el inquilino no puede evitar la venta.

¿Qué pasa con el contrato de alquiler al vender con inquilino?

Cuando esto sucede, el inquilino es la parte más débil, por lo que la ley le brinda una protección especial.

Si el contrato ha sido inscrito en el registro de la propiedad, el contrato debe respetarse durante todo el período de duración. El nuevo propietario no podrá tomar ninguna decisión sobre la finalización del contrato de alquiler y deberá cumplir con los términos del contrato firmado entre el inquilino y el antiguo propietario.

Si el contrato no está registrado, éste se disuelve, pero el inquilino tiene derecho a recibir un plazo de 3 meses de alquiler desde el momento en que se le notifica que la venta se ha llevado a cabo.

Todas las partes pueden optar por llegar a un acuerdo libremente. Esto puede dar lugar a diferentes situaciones, como el mantenimiento del contrato, aunque no esté inscrito en el registro de la propiedad, la firma de un nuevo contrato de alquiler o la rescisión inmediata y compensación al arrendatario.

¿Cómo afecta al precio de la vivienda el vender un piso con inquilino?

Para calcular el precio de mercado de la vivienda, deberás considerar el hecho que recaiga sobre ésta un contrato de alquiler.

Si las personas interesadas en comprar un piso en Barcelona buscan un lugar para vivir, entonces el alquiler es obviamente un inconveniente. Este tipo de inmuebles no serán de interés para este grupo de clientes, pero siempre hay personas que están pensando a largo plazo, pero que intentarán presionar para lograr una rebaja del precio.

También puede suceder que alguien interesado en adquirir un inmueble esté buscando una inversión para sacarle rendimiento. No tienen por qué ser grandes fondos inversores, sino medianos ahorradores que buscan comprar un piso que ya esté alquilado a una renta interesante, ahorrando así tiempo en la búsqueda de inquilinos.

Si la casa se alquila y el contrato continúa después de la compra, será rentable desde el primer día. En este caso, la existencia de un contrato de arrendamiento que garantice una rentabilidad lucrativa beneficiará al propietario actual, quien podrá pedir más dinero por la propiedad.

Lectura recomendada: ¿Quién paga el IBI en una compraventa? Todo lo que necesitas saber y cómo calcularlo

En resumen, ventajas y desventajas de vender un piso con inquilino

Como hemos podido ver, el proceso para vender una casa alquilada es tan complejo como vender una vivienda sin alquilar. Al haber una tercera persona involucrada, es necesario considerar más cosas, como comunicar su decisión a los inquilinos , negociar los términos con ellos, y encontrar tipos más específicos de compradores.

Beneficios de vender un piso con inquilino:

• Durante el proceso de venta, tienes ingresos mensuales.
• Pequeños y medianos inversores suelen buscar pisos alquilados
• Si el inquilino se queda finalmente con la vivienda, te ahorras el proceso de búsqueda de comprador

Desventajas de vender con inquilino

• Los compradores de viviendas generalmente no buscan a través de canales tradicionales
• El propietario está obligado a notificar al inquilino antes de que comience el proceso de venta.
• La promoción de viviendas con inquilinos tiene ciertas limitaciones

Vende tu piso alquilado en Barcelona con todas las garantías con Marbà

Cuando se vende un piso con inquilino, las situaciones que se pueden dar serán muy diferentes en función del contrato firmado entre arrendatario y arrendador y también de la relación previa existente entre ellos.

La particularidad de este contrato es que cuenta con tres afectados: el actual propietario, el inquilino y el interesado en comprar la vivienda. Es particularmente importante llevar a cabo buenas negociaciones, asegurarse que todas las partes estén informas y buscar asesoramiento profesional para que todo sea legal.

Considerando las peculiaridades esta situación, siempre es recomendable vender un piso alquilado con la ayuda de una inmobiliaria en Barcelona con dicha experiencia.

En Finques Marbà conocemos muy bien el proceso y podemos ayudarte a vender tu vivienda alquilada de la mejor manera para todas las partes implicadas. Contacta con nosotros y te acompañaremos durante todo el proceso con profesionalidad y cercanía. 

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