¿Quieres conocer la documentación necesaria para comprar o vender un piso? Muchas veces nos quedamos en lo superficial, pero el proceso de comprar un piso va más allá de investigar en portales inmobiliarios y hacer una exhaustiva selección de las mejores viviendas. También hay que llevar a cabo ciertos trámites al comprar una vivienda, ya sea de segunda mano o de obra nueva. 

Para ello, te recomendamos acudir a expertos en el sector inmobiliario en Barcelona para que te ayuden a recabar todo el papeleo que necesitas durante el proceso. Aunque si lo quieres hacer tú mismo, en este artículo te contamos cuál es la documentación para comprar un piso que tienes que tener en cuenta.

Contrato de señal de compra venta de vivienda

La señal de contrato de compra y venta se caracteriza por ser de obligatorio cumplimiento por parte del vendedor, ya que es considerado como un derecho para el comprador. Al vendedor se le obliga a entregarle los títulos de pertenencia de la propiedad y proporcionarle al comprador una conservación y custodia de la vivienda y, en caso de deterioro del piso, el vendedor está comprometido a responder ante las pérdidas que pueda tener la casa.

Por lo tanto, el contrato de compra venta es de preciso cumplimiento, a excepción de que ambas partes lleguen a un acuerdo en el que se contemple una indemnización que favorezca a la parte cumplidora. Todo ello en el caso de que uno de los dos incumpla el acuerdo del contrato de compra y venta. Esto significa que, en este tipo de contrato no está contemplada la resolución contractual.

Modelo de contrato de arras

El contrato de arras es un derecho reservado, que se refiere a la anulación a la compra o la venta de la propiedad, penalizando a cualquiera de las dos partes que haya incumplido el contrato de señal. En este sentido, el comprador perderá la fianza que entregase en el momento de formalización. Del mismo modo, el vendedor se verá también afectado por el contrato de arras, viéndose en la tesitura de devolver el doble del depósito. Por ello, antes de firmar las escrituras del piso, debemos estar informados de las cantidades a entregar en el concepto de arras.

Resulta relevante señalar que, para evitar posibles conflictos entre ambas partes, el contrato de arras debe reflejar y expresar correctamente cuáles son las intenciones de ambos.

El contrato de arras incluye una serie de datos que son necesarios tener en cuenta antes de formalizar la escritura del piso:

• Debemos identificar las condiciones de la vivienda, el precio estipulado y el modo de pago.
• Preparar la escritura pública de compra venta  para convertirse en propietario y hacerse cargo de la plusvalía municipal.
• Estar al tanto del plazo de la prestación de la escritura pública de compraventa ante el notario y tener claro previamente cuáles son todas las consecuencias jurídicas que vamos a asumir en el momento del otorgamiento.

No se podrá realizar la entrega de llaves de la vivienda hasta que no se lleve a cabo el otorgamiento de escritura pública.

El título de la propiedad

Antes de nada, asegúrate de quién o quiénes son los propietarios de la vivienda que quieres comprar. Con el título de la propiedad sabrás quién es el propietario del inmueble. En este documento se especifica la fecha y la forma en la que se adquirió el piso. Piensa que hay ocasiones, como cuando se trata de un piso heredado, que los herederos no han llevado a cabo todos los trámites y no constan como legítimos propietarios.

Si has heredado un piso, te puede interesar: ¿Cómo vender una casa heredada?

Nota simple del Registro de la Propiedad

Un paso muy fácil de tramitar y que puedes hacer online es solicitar la nota simple del Registro de la Propiedad.

Esta documentación es muy útil a la hora de comprar un piso porque facilita la información clave sobre la propiedad (si es solar, casa u oficina; los metros cuadrados con los que cuenta…), la titularidad y, además, te dirá si el piso está libre de cargas.

Solicita los últimos recibos: IBI y suministros

Para evitar sustos y no encontrar que hay pagos pendientes a posteriori, tienes que asegurarte de que el propietario ha hecho frente a los últimos recibos. Solicita el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, también conocido como IBI, y de los suministros con los que cuente la vivienda.

Además, para mayor confirmación y para tu tranquilidad económica, puedes contactar con el administrador de fincas y comprobar que no hay cuotas pendientes de pago si el piso depende de una comunidad.

Asegúrate de que el propietario te facilita la cédula de habitabilidad

Muy importante: todas las viviendas deben cumplir con los requisitos mínimos de salubridad, higiene y solidez para ser habitadas.

Esto se traduce en la cédula de habitabilidad, un documento que el propietario deberá aportarte y que te permitirá tener el convencimiento de que se cumplen los elementos indispensables.

Además, comprar una vivienda que no cuente con esta documentación te ocasionará problemas en caso de que en un futuro quieras venderla.

Descubre en profundidad: Qué es la cédula de habitabilidad y cómo tramitarla

Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética es un documento imprescindible para la compraventa de cualquier inmueble. Es un documento expedido por un técnico acreditado que te indicará las características energéticas del piso que quieres comprar.

¿Cuándo se necesita un certificado de eficiencia energética?

El Real Decreto 235/2013 del Boletín General del Estado estipula lo siguiente: “Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa de la totalidad o parte del edificio, según corresponda, el certificado de eficiencia energética obtenido será puesto a disposición del adquiriente.”

Es decir, este certificado es de carácter obligatorio para la venta de cualquier vivienda y el propietario será el encargado de facilitártelo.

Otros documentos necesarios para comprar un piso

Tasación del inmueble o certificado del Registro Mercantil

Los trámites que hemos visto hasta ahora son necesarios para comprar un piso de segunda mano. Sin embargo, en caso de que quieras adquirir una vivienda de obra nueva, deberás considerar también la tasación del inmueble o un certificado del Registro Mercantil. Esta información la podrás obtener directamente de la promotora.

Licencia de Primera Ocupación y certificado de final de obra

En el caso de ser un piso nuevo, en lugar de la cédula de habitabilidad, necesitarás la Licencia de Primera Ocupación, un documento que acredita que una vivienda, local o edificio residencial, reúne las instalaciones adecuadas para albergar personas. Es un documento obligatorio y no se pueden contratar definitivamente los servicios de abastecimiento de agua, electricidad, gas o cualquiera otro producto energético o de telecomunicaciones si el inmueble no dispone de ella.

Probablemente el inmueble también dispondrá de un certificado de final de obra. Este documento acredita que el inmueble se construyó conforme a los planos aprobados en el permiso de obra.

Certificado de no infracción urbanística

El certificado de no infracción urbanística certifica que una vivienda o inmueble no tiene ningún expediente por haber cometido algún tipo de infracción urbanística. En caso contrario, el nuevo propietario podría devenir responsable de dichas infracciones y se podría dar el caso de órdenes de demolición.