¿Alguna vez has oído hablar del contrato de alquiler con opción a compra? Es uno de los tipos de contratos más desconocidos del mercado inmobiliario y resurge con fuerza cada vez que hay una crisis, ya que puede ser una excelente opción a la hora de comprar una propiedad y porque ofrece diversos beneficios tanto a propietarios como a compradores.
A continuación, te explicamos todo lo que debes saber de él para que valores si es una buena opción para tus inversiones inmobiliarias.
¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra permite a un inquilino vivir en una vivienda en régimen de alquiler durante un tiempo determinado (estipulado en el contrato) y, una vez terminado ese periodo, el inquilino tiene derecho a comprar la propiedad por un precio fijado previamente (a la hora de realizar el contrato).
¿Cómo es contrato de alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con opción a compra no es un contrato tipificado, sino que se trata de un contrato mixto, compuesto por dos subcontratos diferentes:
- Un contrato de alquiler
- Un contrato de compraventa
Aunque está aceptado en el Reglamento Hipotecario y está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), no lo contempla ninguna ley ni está incluido en el Código Civil.
Las partes tienen cierta libertad para acordar qué cláusulas aparecerán en el contrato, aunque siempre deben respetar las bases del contrato de alquiler y del contrato de compraventa.
En el caso del contrato de compraventa que forma parte del contrato de alquiler con derecho a compra, este se considera un precontrato según el cual una de las partes concede a la otra la facultad de decidir si lo ejecuta o no. Es decir, el arrendador-propietario ofrece una oportunidad de compra al arrendatario-comprador, que este puede decidir utilizar o no.
- El contrato de alquiler con derecho a compra es un contrato de ejecución por etapas. En un primer momento se ejecuta como un contrato de alquiler ordinario, pero, al terminar el periodo marcado, el inquilino deberá decidir si compra o no la vivienda.
- El precio de la compraventa queda fijado en el momento de realizar el contrato y, en el caso de que se realice la compra, se descontará del precio de venta el monto acumulado de esas mensualidades (total o parcialmente, según se haya fijado).
Contrato de alquiler con opción a compra con entrega inicial
En el momento de elaborar el contrato de alquiler con opción a compra se puede fijar una entrega inicial o una prima que, posteriormente, se descontará del precio de compra en el caso de ejecutarse la compraventa.
Si finalmente el inquilino no opta a comprar la vivienda o desiste del contrato de alquiler antes de que termine, esta prima se pierde, según lo establecido en el contrato.
Condiciones del alquiler con opción a compra
Aunque no es un contrato tipificado, hay ciertas cláusulas que no pueden faltar en un contrato de alquiler con opción a compra.
Su redacción se rige por las normas generales de los contratos (artículos 1254 a 1314 del Código Civil), y por las de los contratos que se les parecen, que son de una misma naturaleza esencial o naturaleza similar.
Siempre debe incluir dos condiciones mínimas: el objeto del contrato y el precio de venta.
Algunas cláusulas (no exclusivas) que se deberían considerar son:
- Momento en el que el inquilino puede acceder a la opción a compra y plazo que tiene para decidir si compra o no.
- Exclusividad del inquilino para realizar la compra en dicho plazo y si no es necesario esperar a la finalización del contrato de alquiler para ejercer el derecho a compra.
- Prima o entrega inicial (en caso de haberla) y cuotas del alquiler, indicando el porcentaje de estas que se descontará del precio de compra.
- Posibilidad de extensión del contrato de alquiler.
- Penalizaciones en el caso de que haya retrasos en los pagos de la mensualidad (pudiendo perder el inquilino la opción a compra y/o la prima aportada).
- Cumplimiento de las obligaciones fiscales.
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Ventajas del alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra es útil en momentos de crisis o cuando se dan contextos en los que es difícil obtener financiación, ya que aporta estabilidad y certeza.
Este tipo de acuerdo da lugar a una alternativa de financiación indirecta y que permite aplazar la decisión final de compra, lo que genera cierta tranquilidad al posible comprador ante las dudas que puede generar una inversión inmobiliaria.
El hecho de que parte de la mensualidad del alquiler se reste del precio de compraventa ya establecido puede resultar atractivo para muchas personas que quieren acceder a una vivienda propia, pero que aún no cuentan con los recursos para hacerlo.
Ventajas y desventajas para el arrendatario-comprador
Mientras dure el contrato, el arrendatario-comprador se asegura el derecho de compra de la propiedad, manteniendo el precio fijado en el contrato y restándole parte o todas las mensualidades que ya haya pagado.
Por el contrario, si hay una prima o entrega inicial, funciona como fianza para el propietario en caso de que el inquilino abandone el piso o, finalmente, decida no adquirirlo.
Ventajas y desventajas para el arrendador-propietario
El arrendador se garantiza ingresos mensuales provenientes del alquiler y tiene un buen seguro en caso de impago o si no se realiza la venta, ya que, si hay prima, sirve de fianza.
El mayor inconveniente para el propietario es que, al fijarse el precio de compraventa al realizar el contrato, puede que sea menor al precio de mercado del momento en el que se ejecute y puede perder la oportunidad de vender a otros interesados dispuestos a pagar más.
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Alquiler con opción a compra en Barcelona
El contrato de alquiler con opción a compra puede ser una opción interesante, pero es complejo. Lo mejor es contar con el asesoramiento de especialistas en el mercado inmobiliario de tu zona.
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