Entre 2018 i 2019, la llei de lloguer de l’habitatge va sofrir diversos canvis. El març de 2019 es va publicar al BOE el Reial Decret Llei 7/2019, de l’1 de març, que fa referència a la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU). Aquest nou Reial Decret Llei va entrar en vigor l’endemà de la seva aplicació, però no és de caràcter retroactiu, de manera que els contractes d’arrendament signats amb anterioritat a aquesta no es veuran afectats.

El març de 2020, el Govern va aprovar mesures especials sobre els lloguers a causa de l’estat d’alarma provocat pel coronavirus. Aquestes mesures van plantejar diferents escenaris tant per arrendadors com per a llogaters.

A més, el setembre de 2020, el Parlament de Catalunya va aprovar la «Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge», que afecta els contractes signats a Catalunya a partir del 22 de setembre de 2020 i que estableix que, en zones amb manca d’habitatge assequible, el cost queda vinculat a l’Índex de l’Agència de l’habitatge de Catalunya.

Tant si vols llogar la teva propietat com si busques un habitatge de lloguer, hi ha aspectes imprescindibles que hauràs de conèixer en tancar el teu pròxim acord. A continuació et detallem (de més nova a més antiga), les diferents versions de la Llei del lloguer que han estat en vigor durant els últims dos anys i que poden afectar segons la data en què hagis signat contracte.

Extensió de les mesures especials sobre lloguers a causa del coronavirus

Les mesures especials sobre lloguers que es van aprovar amb l’arribada de l’estat d’alarma el març de 2020 estaven vigents fins al 31 de gener de 2020. El dimarts 26 de gener, algunes d’aquestes mesures es van ampliar fins al 9 de maig de 2021, dia en el qual acabarà l’estat d’alarma.

Les mesures ampliades són:

• Pròrrogues obligatòries de sis mesos per als contractes que vencen durant la pandèmia.
• Moratòries de pagament a què poden acollir-se determinats inquilins.

L’administració va decidir que els inquilins els contractes d’arrendament estan a punt de vèncer poden sol·licitar que el contracte d’arrendament s’estengui per sis mesos, i el propietari ha d’acceptar-ho. La norma no considera que es pugui sol·licitar més d’una pròrroga, i per això en principi el canvi no afectarà els inquilins que ja s’hagin acollit a aquesta mesura. La seva funció és permetre que aquells inquilins que rescindeixin els seus contractes entre l’1 de febrer i el 9 de maig sol·licitin una pròrroga de sis mesos a l’arrendador. Aquest últim està obligat a acceptar el contracte sense modificar l’extensió del contracte i les seves condicions.

Pots consultar tots els condicionants d’aquesta norma en: Com pot afectar-te el coronavirus si ets arrendador o arrendatari

Llei catalana de regulació del preu dels lloguers

Des del 22 de setembre de 2020 els lloguers a Catalunya estan subjectes a la nova “Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge”, pensada per evitar abusos en el preu dels lloguers en zones amb falta d’habitatge assequible. No canvia les condicions dels contractes que estiguessin vigents abans de la seva entrada en vigor.

El no compliment d’aquesta llei pot implicar sancions d’entre 3.000 i 90.000 euros segons la infracció.

Aquesta norma ha estat recorreguda davant el Tribunal Constitucional per partits de l’oposició i el recurs ha estat admès a tràmit el gener de 2021. Així i tot, això no implica per ara la suspensió de la llei, que segueix vigent.

1. Preus fixats per l’Índex de l’Agència d’Habitatge de Catalunya

Els nous contractes s’han d’ajustar al preu/m2 de referència que estableix l’Índex de l’Agència d’Habitatge de Catalunya a partir dels preus dels contractes de lloguer de la zona en la qual es troba l’habitatge.

Si l’immoble ha estat arrendat per sota del preu de referència durant els darrers 5 anys, el propietari no podrà encarir el lloguer. A més, la nova llei permet rebaixar els preus que ara estan per sobre de l’Índex i congela els que se situen per sota.

Els habitatges poden incrementar un 5% el preu respecte a l’Índex, si compleixen, almenys, tres d’aquestes característiques especials:

• Ascensor
• Aparcament
• Calefacció o aire condicionat
• Jardins o piscines comunitàries
• Servei de consergeria
• Vistes
• Mobles

2. Àrees amb “mercat tens” i adaptabilitat a cada municipi

La norma es pot aplicar a barris o districtes en què hi hagi manca d’habitatge assequible sense necessitat que afecti la resta del municipi, prèvia declaració de la zona com “mercat tens”. La declaració té una durada de 5 anys (prorrogables a altres 5) i pot quedar sense efecte si les causes que han portat a ella desapareixen.

Aquesta declaració es dóna quan:

• L’àrea en qüestió experimenta un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana de Catalunya.
• El preu del lloguer supera el 30% dels ingressos habituals de les llars o de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys.
• O el preu de l’habitatge ha crescut 3 punts per sobre de l’IPC en els últims 5 anys.

La situació generada per la COVID-19 ha fet que es declarin “mercat tens” de forma automàtica 61 municipis.

La Llei dóna als ajuntaments, a més, dóna marge per flexibilitzar la norma i adaptar-la a les necessitats concretes de cada municipi. Les seves propostes poden minorar o incrementar el preu de l’Índex en un 5% i poden excloure de la norma els pisos que sumin més de 150 metres quadrats.

3. Exempció per a propietaris amb pocs ingressos

Si els ingressos de la unitat familiar que és titular de l’habitatge són inferiors a 2,5 vegades l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya o IRSC (equivalent a 1.422,80 euros), es poden signar nous contractes amb el preu dels anteriors. A més, en aquest supòsit, si l’anterior contracte el situava per sota, la Llei permet que la propietat apugi el preu del lloguer fins a l’índex de referència.

Aquesta excepció queda sense efecte si la unitat familiar dels inquilins té uns ingressos inferiors a 1.991,92 euros (3,5 vegades l’IRSC).

Normativa de la nova Llei d’Arrendaments Urbans

Si vas signar el contracte a partir de el 5 de març de 2019, hauràs de saber que:

1. La durada mínima dels contractes torna a ampliar-se a 5 anys

   Mentre que fins al moment els contractes de lloguer tenien una durada mínima de 3 anys, ara han de tenir un període de durada de 5 anys. En cas que la part arrendadora sigui una persona jurídica, el període de contracte obligatori s’ampliarà fins als 7 anys.

2. Pròrroga tàcita de 3 anys al venciment del contracte

   Per a les persones físiques, s’amplia també la pròrroga tàcita d’1 a 3 anys. És a dir, si cap de les dues parts del contracte de lloguer presenta la voluntat de no renovar el contracte, aquest es perllongarà. En cas que no es vulgui procedir a una pròrroga, l’arrendador ha de notificar a l’inquilí la voluntat de no renovar el contracte amb 4 mesos d’antelació i, en cas que sigui l’arrendatari, haurà de notificar amb un marge de 2 mesos.

3. Màxim 2 mensualitats de fiança en els contractes de 5 anys de durada

   La nova Llei d’Arrendaments Urbans pretén promoure la millora de l’habitatge i potenciar el mercat de lloguer. Fins al moment, aquest era un aspecte no del tot regulat per la qual cosa l’arrendador podia exigir la quantitat que volgués a l’inquilí. Actualment, s’ha establert una regulació que exigeix que si l’arrendador és persona jurídica només es pot demanar un màxim de dos mesos de fiança abans d’entrar a viure en un habitatge.

4. Suspensió de desnonaments davant indicis de vulnerabilitat

   Els serveis socials poden interrompre en cas que s’informi d’una situació de vulnerabilitat per part de l’arrendatari i fins que es trobi una alternativa. El desnonament de l’habitatge es paralitzarà per un període d’un mes en el cas que el propietari sigui un individu i de tres mesos si es tracta d’una persona jurídica.

5. Despeses de gestió immobiliària i contracte a càrrec de l’arrendador

   La nova mesura decreta que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran a càrrec de l’arrendador quan aquest sigui una persona jurídica, sempre que les despeses no hagin estat iniciativa de l’inquilí.

6. Rebaixes d’impostos

   Es limiten les pujades anuals de la renda a l’increment de l’IPC de tots els contractes. Mentre duri el contracte, no podrà incrementar-se més de l’IPC de la renda del lloguer. Aquesta norma abans era aplicable únicament als contractes de renda reduïda, aquells contractes amb rendes per sota de la renda establerta per al país, i excloïa als contractes de llarga durada.

   A l’àrea fiscal i amb l’objectiu de reduir les càrregues que suposa el mercat de lloguer, seran exemptes d’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats totes aquelles subscripcions dels contractes d’arrendaments d’habitatge per a ús estable i permanent.

Llei de lloguer del 23 de gener de 2019

A causa que el Congrés dels Diputats no va convalidar el Reial Decret Llei en el termini de 30 dies que es tenia com a marge. A partir del 23 de gener de 2019, totes les aplicacions que es van dur a terme van quedar eliminades. No obstant això, si vas signar el teu contracte de lloguer durant el període de temps en què la llei va estar vigent, és a dir, entre els dies 19 de desembre de 2018 i 22 de gener de 2019, els efectes sí que et seran aplicats.

Si, per contra, has signat el teu contracte entre el 23 de gener de 2019 i el 4 de març de 2019, aquestes són les condicions que s’apliquen:

1. Els contractes de lloguer tornen a ser de 3 anys

La nova llei d’arrendaments contemplava que els contractes podien tenir una durada de 5 anys. Actualment aquests s’han modificat tornant als 3 anys inicials.

2. Les pròrrogues tàcites es redueixen de 3 a 1 any

Si passats els 3 anys del contracte ni arrendador ni arrendatari presenten la voluntat de no renovar el contracte, aquest es prolongarà 1 any més.

3. Les fiances depenen de l’acord entre totes dues parts

Amb la llei antiga, els arrendataris podien establir únicament 2 mesos de fiança com a quantitat màxima. Després de l’eliminació d’aquesta, es torna a la legislació passada en la qual l’arrendador pot sol·licitar les garanties que cregui oportunes o que s’estableixin en l’acord entre les dues parts interessades.

4. Les despeses de gestió a càrrec de l’arrendatari

Després de la derogació de la llei, les despeses de gestió immobiliària i de formalització de contracte seran a càrrec de l’arrendatari.

5. Els contractes d’arrendament reduïts queden a exempts de sotmetre’s a l’IPC

Quant als arrendaments de renda reduïda, és a dir, aquells contractes inferiors a 600€ i amb durades de fins a 5 anys, l’increment produït com a conseqüència de la revisió que es duia a terme anualment, no podia excedir l’últim IPC. Ara només es revisarà la quantitat del lloguer si s’ha pactat prèviament.

6. Les garanties addicionals dels desnonaments queden eliminades

Amb la llei antiga, els serveis socials podien interrompre els desnonaments en cas que s’informés d’una situació de vulnerabilitat i, per tant, el procés quedaria paralitzat durant un temps determinat. La derogació de la Llei d’Arrendaments Urbans ha suposat l’eliminació d’aquestes garanties.

Llei d’Arrendaments Urbans, 18 de desembre de 2018

El 18 de desembre de 2018 va entrar en vigor una nova llei de lloguer que modificava de manera parcial la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), però no es va convalidar i va quedar sense vigència el 23 de gener del 2019.

Tot i això, si vas signar el teu contracte entre el 19 de desembre de 2018 i el 22 de gener de 2019, t’afecten els següents aspectes:

1. S’amplia la durada mínima dels contractes a 5 anys

   Mentre que fins al moment els contractes de lloguer tenien una durada mínima de 3 anys, ara han de tenir un període de durada de 5 anys. En cas que la part arrendadora sigui una persona jurídica, el període de contracte obligatori s’ampliarà fins als 7 anys.
   Cal destacar que aquesta mesura afecta únicament als contractes vigents des del 18 de desembre, ja que no tenen caràcter retroactiu.

2. Pròrroga tàcita de 3 anys al venciment del contracte

   Per a les persones físiques, s’ amplia també la pròrroga tàcita d’1 a 3 anys. És a dir, si cap de les dues parts del contracte de lloguer presenta la voluntat de no renovar el contracte, aquest es prolongarà.

3. Màxim 2 mensualitats de fiança

   La nova Llei d’Arrendaments Urbans pretén promoure la millora de l’habitatge i potenciar el mercat del lloguer. Fins al moment, aquest era un aspecte no del tot regulat pel que l’arrendador podia exigir la quantitat que volgués a l’inquilí. Actualment, s’ha establert una regulació que exigeix que només es pot demanar un màxim de dos mesos de fiança abans d’entrar a viure en un habitatge.

4. Suspensió de desnonaments davant indicis de vulnerabilitat

   Els serveis socials poden interrompre’ls en cas que s’informi d’una situació de vulnerabilitat per part de l’arrendatari i fins que es trobi una alternativa. El desnonament de l’habitatge es paralitzarà per un període d’un mes en cas que el propietari sigui un individu i de dos mesos si es tracta d’una persona jurídica.

5. Nova modalitat: Contractes d’arrendament de renta reduïda

   La nova llei fa referència a aquells contractes amb rendes per sota de la renda establerta per al país. Seran declarats contractes d’arrendament de renda reduïda tots aquells l’actualització anual dels quals de la renda no superi l’últim IPC publicat.

6. Despeses de gestió immobiliària a càrrec de l’arrendador

   La nova mesura decreta que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte aniran a càrrec de l’arrendador quan aquest sigui una persona jurídica, sempre que les despeses no hagin estat iniciativa de l’inquilí.
   D’altra banda, és important destacar que sempre que hi hagi acord entre les dues parts es podran realitzar obres de millora en el pis sense necessitat d’esperar a que s’acabi el contracte.

7. Rebaixes d’impostos

   Quant als impostos, es retoca la Llei Reguladora de les Hisendes Locals incorporant mesures que afavoreixen al mercat del lloguer de l’habitatge. En aquesta s’expressa que deixa de ser obligatori repercutir l’IBI a l’arrendatari en el lloguer social de l’habitatge per part d’Administracions o ens públics.

   A l’àrea fiscal i amb l’objectiu de reduir les càrregues que suposa el mercat del lloguer, seran exemptes d’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats totes aquelles subscripcions dels contractes d’arrendaments d’habitatge per a ús estable i permanent.

Cal destacar que la nova llei de lloguer també fa referència als ajuntaments:

• Aquells ajuntaments amb més ingressos que despeses, és a dir, amb superàvit, podran destinar la taxa a promoure el seu parc d’habitatge públic.
• S’instaura la possibilitat que s’estableixi una bonificació de fins al 95% en la quota de l’IBI per als habitatges subjectes a lloguer a preu limitat.
• S’introdueix la definició d’ “immoble desocupat amb caràcter permanent” en el qual els ajuntaments podran així exigir un recàrrec a l’IBI als propietaris de fins al 50 per cent de la quota de l’impost.

Quedaran fora d’aplicació de la nova Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) tots aquells habitatges que:

• Siguin d’ús turístic
• Tinguin una superfície superior 300 m2 o amb una renda inicial en còmput anual que excedeixi 5,5 vegades el salari mínim interprofessional.
  Aquesta excepció es deu a les característiques d’aquests arrendaments per l’extensió de la finca que es lloga o per la quantitat de renda que sobrepassa els límits de protecció i de caràcter tuïtiu i per les possibilitats econòmiques per part de l’arrendatari, ja que aquest pot accedir fàcilment a qualsevol mena d’habitatge.

Et pot interessar: Llogar a través d’immobiliària: 5 claus per fer-ho bé