Per fi has rebut una oferta en ferm per a la venda de casa teva i et sorgeix la gran pregunta: “I jo, quant hauré de pagar?”. Et solucionem tots els dubtes que puguis tenir sobre quines són les despeses en vendre un pis i quins impostos hauràs de tenir en compte a l’realitzar la transacció.

ÍNDEX – Despeses en vendre un pis

Impostos en vendre un pis

Primer detallarem quins impostos cal tenir en ment a l’hora de plantejar-nos vendre un habitatge i, el més important, com calcular-los.

1. Plusvàlua d’ hisenda o IRPF

Si ja has pres la decisió de vendre la teva casa i vius a Espanya, estàs subjecte a la tributació per l’IRPF, ja que el benefici que obtinguis per la venda ha de ser declarat en la declaració de la renda.

En cas que resideixis fora, estàs subjecte a l’Impost sobre la Renda de no Residents.

El guany patrimonial que s’obté es calcula sobre la base de la diferència que hi ha entre el preu pel qual es va comprar el bé immoble respecte al valor pel qual s’està venent. Aquest s’actualitza mitjançant un coeficient que canvia en funció de l’any en què es va comprar la casa.

Però, tots hem de pagar aquest impost en vendre un pis?

No, existeixen algunes excepcions:

• No pagaràs aquest impost si vens la casa per un valor inferior al de compra, ja que es considera una pèrdua patrimonial i no has de tributar per ella.
• Tampoc estaràs subjecte a aquest impost si decideixes vendre el teu habitatge habitual, és a dir, aquell en el qual es resideixi durant un període de temps continu de tres anys, i inverteixes el guany en adquirir una altra casa de residència.
• En aquest punt s’ha d’aclarir que el que s’ha d’invertir és l’import obtingut de la transmissió i ha de dur-se a terme d’una sola vegada o successivament en un període de temps inferior als dos anys. Tot i així, hauràs d’aclarir a la declaració que t’aculls benefici fiscal per reinversió.
• Finalment, els més veterans també estan exempts de tributació. Aquesta condició és per a tots aquells amb més de 65 anys i amb la intenció de vendre l’habitatge habitual.

2. Plusvàlua municipal o IIVTNU

Un altre gran impost que no hem d’oblidar en la venda d’un habitatge és la plusvàlua municipal. Aquest gran desconegut que està tan present en totes les vendes d’immobles que es realitzen a Espanya.

És un percentatge que es paga a l’ajuntament d’on es troba l’habitatge sobre la diferència que hi ha entre el preu de venda respecte al valor pel qual es va comprar el bé immoble.

L’impost a pagar es realitza tenint en compte 2 factors:

1. El valor cadastral de l’immoble, és a dir, el valor administratiu que el Cadastre assigna als habitatges, siguin de caràcter rústic o urbà.
2. La quantitat d’anys en què l’habitatge ha estat de la teva propietat

En els casos en els quals no es produeixi un guany patrimonial perquè el valor no ha augmentat, no es pagarà la plusvàlua; no obstant això cal destacar que és habitual que el valor cadastral del sòl augmenti constantment.

Què necessites per a calcular la plusvàlua?

• Valor cadastral del sòl: Es troba a l’últim rebut de l’IBI o en el Cadastre.
• Nombre d’anys en propietat: Des del dia en què vas comprar el pis fins que es vengui.
• Tipus de gravamen: Segons el municipi del teu habitatge. Cada ajuntament té la seva ordenança i podràs consultar-la a la web o acudint en persona.
• Coeficient d’increment o taxa de revaloració: Depèn d’on es trobi la teva propietat. Pots trobar aquesta dada al teu ajuntament o al Cadastre.

Una vegada tinguis aquestes dades, podràs aplicar la fórmula per a saber quant hauràs de pagar de plusvàlua municipal per a vendre el teu pis:

Coeficient de l’Increment x núm. d’anys x valor cadastral x tipus de gravamen.

3. IBI

Hauràs de pagar l’IBI o Impost de Béns immobles si vens la teva casa l’any en el qual s’està. Més simple, si a dia 1 de gener ets el propietari, també seràs l’encarregat de pagar aquest impost.

Això haurà de formalitzar-se per escrit al contracte privat d’arres perquè a vegades, quan se signa a l’inici de l’any, es pacta amb el futur propietari que aboni al venedor l’IBI de tot l’any.

També et pot interessar: Com revalorar un pis per a vendre’l millor

Despeses en vendre un pis

Ara que ja tens clars els impostos als que t’enfrontaràs, és l’hora de fer un repàs a quines són les despeses en vendre un pis, com les despeses de cancel·lació i d’escriptura.

1. Despeses a la cancel·lació de la hipoteca

Si tens una hipoteca per pagar, has de tenir en compte la cancel·lació del préstec amb la finalitat de compensar al teu banc el que deixa de guanyar.

Vas sol·licitar una hipoteca de tipus variable? La comissió a pagar serà com a màxim de l’1% sempre que no hagis acordat el contrari.

A més, en funció de la data en la qual hagis sol·licitat el préstec, sigui amb una hipoteca de tipus fix o variable, tindràs unes condicions o unes altres.

Per a totes les hipoteques a partir del 9 de desembre de 2007, les entitats només podran cobrar per la compensació per desistiment. Aquesta compensació serà del:

• 0,5% de l’amortitzat fins al moment si la cancel·lació de la hipoteca es realitza dins els primers 5 anys de vida de l’operació.
• 0,25% si es produeix a partir del cinquè any.

Per a les hipoteques concedides a partir de juliol 2018 és important destacar que, d’acord a la Llei Hipotecària:

Les hipoteques de tipus variable tindran una comissió de cancel·lació del:

• 0,50% els 3 primers anys
• 0,25% fins al cinquè any
• Del 0% a partir del cinquè.

Les hipoteques de tipus fix, és a dir, aquelles amb la mateixa quota des que s’obté el préstec fins que es liquida, tindran una comissió de cancel·lació del:

• 4% els primers 10 anys
• 3% a partir del desè any.

Una vegada hagis realitzat aquest tràmit, hauràs de procedir a la cancel·lació registral de la hipoteca. Com ho pots fer? És molt fàcil i no comporta cap mena de despesa, només hauràs de sol·licitar al teu banc el certificat de deute zero i acudir a la notaria perquè t’atorgui l’escriptura pública de la cancel·lació d’hipoteca.

2. Despeses a l’escritura de compra-venta

L’escriptura de compravenda és una despesa negociable que, la majoria de vegades, corre a compte del comprador.

No obstant això, és important ressaltar que la llei estipula que tant el nou com l’antic propietari hauran d’afrontar aquest pagament. En aquest sentit, hauràs de fer-te càrrec de les despeses d’atorgament d’escriptura pública i el futur propietari s’haurà d’ocupar de la primera còpia i de les posteriors a la venda.

3. Pagament del certificat energètic

El certificat energètic és un document que conté tota la informació sobre les característiques energètiques de l’habitatge i sol tenir un cost de 100 euros.

Des de l’aprovació del Reïal decret 235/2013 del 5 d’abril, és obligatori que se certifiqui l’eficiència energètica dels edificis abans de signar el contracte de la venda del pis. Sense aquest certificat, el notari es veurà obligat a rebutjar l’operació i no podrà donar vistiplau a la venda del pis.

4. Document que certifiqui que s’ està al corrent als pagaments de comunitat 

Ja gairebé estàs, només una última cosa: abans de signar el contracte davant notari, has d’assegurar-te que s’han realitzat els pagaments de la comunitat correctament i presentar un certificat que confirmi que s’han efectuat tots. El Certificat de Comunitat és un document que sempre o gairebé sempre cal pagar-lo a l’administrador de la comunitat i demostra que s’està al corrent de pagament de les despeses de comunitat.

Ara que ja tens clar quines són les despeses en vendre un pis, si vols vendre la teva casa a el millor preu i en el menys temps possible, contacta’ns. Vetllem pel teu patrimoni i posem a la teva disposició la nostra experiència de més de 80 anys al sector immobiliari per a vendre o llogar el teu habitatge.

També pot interessar-te: Com vendre una casa amb hipoteca