Alguna vegada has sentit a parlar del contracte de lloguer amb opció de compra? És un dels tipus de contractes més desconeguts del mercat immobiliari i ressorgeix amb força cada cop que hi ha una crisi, ja que pot ser una excel·lent opció a l’hora de comprar una propietat i perquè ofereix diversos beneficis tant a propietaris com a compradors.
A continuació, t’expliquem tot el que has de saber d’ell perquè valoris si és una bona opció per a les teves inversions immobiliàries.
En què consisteix el lloguer amb opció de compra?
El lloguer amb opció de compra permet a un llogater viure en un habitatge en règim de lloguer durant un temps determinat (estipulat al contracte) i, un cop acabat aquest període, l’inquilí té dret a comprar la propietat per un preu fixat prèviament (a l’hora de fer el contracte).
Com és contracte de lloguer amb opció de compra?
El contracte de lloguer amb opció de compra no és un contracte tipificat, sinó que és un contracte mixt, compost per dos subcontractes diferents:
- Un contracte de lloguer
- Un contracte de compravenda
Encara que està acceptat al Reglament Hipotecari i està regulat per la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), no el contempla cap llei ni està inclòs al Codi Civil.
Les parts tenen certa llibertat per acordar quines clàusules apareixeran al contracte, encara que sempre han de respectar les bases del contracte de lloguer i del contracte de compravenda.
En el cas del contracte de compravenda que forma part del contracte de lloguer amb dret a compra, aquest es considera un precontracte segons el qual una de les parts concedeix a l’altra la facultat de decidir si l’executa o no. És a dir, l’arrendador-propietari ofereix una oportunitat de compra a l’arrendatari-comprador, que pot decidir utilitzar-la o no.
- El contracte de lloguer amb dret a compra és un contracte d’execució per etapes. En un primer moment s’executa com a contracte de lloguer ordinari, però, en acabar el període marcat, l’inquilí haurà de decidir si compra o no l’habitatge.
- El preu de la compravenda queda fixat en el moment de fer el contracte i, en el cas que es faci la compra, es descomptarà del preu de venda la suma acumulada d’aquestes mensualitats (totalment o parcialment, segons s’hagi fixat).
Contracte de lloguer amb opció a compra amb entrega inicial
En el moment d’elaborar el contracte de lloguer amb opció de compra es pot fixar un lliurament inicial o una prima que, posteriorment, es descomptarà del preu de compra en cas d’executar-se la compravenda.
Si finalment l’inquilí no opta a comprar l’habitatge o desisteix del contracte de lloguer abans que s’acabi, aquesta prima es perd, segons el que estableix el contracte.
Condicions del lloguer amb opció a compra
Encara que no és un contracte tipificat, hi ha certes clàusules que no poden faltar a un contracte de lloguer amb opció a compra.
La seva redacció es regeix per les normes generals dels contractes (articles 1254 a 1314 del Codi civil), i per les dels contractes que se’ls assemblen, que són d’una mateixa naturalesa essencial o naturalesa similar.
Sempre ha d’incloure dues condicions mínimes: l’objecte del contracte i el preu de venda.
Algunes clàusules (no exclusives) que caldria considerar són:
- Moment en què l’inquilí pot accedir a l’opció de compra i termini que té per decidir si compra o no.
- Exclusivitat del llogater per fer la compra en aquest termini i si no cal esperar a la finalització del contracte de lloguer per exercir el dret a compra.
- Prima o entrega inicial (en cas d’existir) i quotes del lloguer, indicant el percentatge d’aquestes que es descomptarà del preu de compra.
- Possibilitat d’extensió del contracte de lloguer.
- Penalitzacions en cas que hi hagi retards en els pagaments de la mensualitat (podent perdre l’inquilí l’opció a compra i/o la prima aportada).
- Compliment de les obligacions fiscals.
Et pot interessar: Avantatges de vendre el teu pis amb una immobiliària
Avantatges del lloguer amb opció a compra
El lloguer amb opció de compra és útil en moments de crisi o quan es donen contextos en què és difícil obtenir finançament, ja que aporta estabilitat i certesa.
Aquest tipus d’acord dóna lloc a una alternativa de finançament indirecte i que permet ajornar la decisió final de compra, cosa que genera certa tranquil·litat al possible comprador davant dels dubtes que pot generar una inversió immobiliària.
El fet que part de la mensualitat del lloguer es resti del preu de compravenda ja establert pot resultar atractiu per a moltes persones que volen accedir a un habitatge propi, però que encara no compten amb els recursos per fer-ho.
Avantatges i desavantatges per a l’arrendatari-comprador
Mentre duri el contracte, l’arrendatari-comprador s’assegura el dret de compra de la propietat, mantenint el preu fixat al contracte i restant-li part o totes les mensualitats que ja hagi pagat.
Per contra, si hi ha una prima o entrega inicial, funciona com a fiança per al propietari en cas que l’inquilí abandoni el pis o, finalment, decideixi no adquirir-lo.
Avantatges i desavantatges per a l’arrendador-propietari
L’arrendador es garanteix ingressos mensuals provinents del lloguer i té una bona assegurança en cas d’impagament o si no es fa la venda, ja que, si hi ha prima, serveix de fiança.
L’inconvenient més gran per al propietari és que, en fixar-se el preu de compravenda en realitzar el contracte, pot ser que sigui menor al preu de mercat del moment en què s’executi i pot perdre l’oportunitat de vendre altres interessats disposats a pagar més.
Et pot interessar: 5 avantatges de la gestió immobiliària amb una agència que fan que venguis millor el teu pis
Lloguer amb opció a compra a Barcelona
El contracte de lloguer amb opció de compra pot ser una opció interessant, però és complex. El millor és comptar amb l’assessorament d’especialistes al mercat immobiliari de la teva zona.
Finques Marbà compta amb més de 85 anys d’experiència al mercat immobiliari de Barcelona i els posa a la teva disposició per valorar la millor estratègia a seguir amb les operacions immobiliàries.
