Entre 2018 y 2019, la ley de alquiler de la vivienda sufrió diversos cambios. En marzo de 2019 se publicó en el BOE el Real Decreto Ley 7/2019, del 1 de marzo, que hace referencia a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este nuevo Real Decreto Ley entró en vigor el día después de su aplicación, pero no es de carácter retroactivo, por lo que los contratos de arrendamiento firmados con anterioridad a esta no se verán afectados.
El marzo de 2020, el Gobierno aprobó medidas especiales sobre los alquileres a causa del estado de alarma provocado por el coronavirus. Estas medidas plantearon diferentes escenarios tanto para arrendadores como para arrendatarios.
Además, en septiembre de 2020, el Parlament de Catalunya aprobó la «Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda», que afecta a los contratos firmados en Cataluña a partir del 22 de septiembre de 2020 y que establece que, en zonas con falta de vivienda asequible, el coste queda vinculado al Índice de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
Tanto si quieres alquilar tu propiedad como si buscas una vivienda en alquiler, hay aspectos imprescindibles que deberás conocer al cerrar tu próximo acuerdo. A continuación te detallamos (de más nueva a más antigua), las diferentes versiones de la Ley del alquiler que se han estado en vigor durante los últimos dos años y que pueden afectarte según la fecha en la que hayas firmado contrato.
Extensión de las medidas especiales sobre alquileres a causa del coronavirus
Las medidas especiales sobre alquileres que se aprobaron con la llegada del estado de alarma en marzo de 2020 estaban vigentes hasta el 31 de enero de 2020. El martes 26 de enero, algunas de estas medidas se ampliaron hasta el 9 de mayo de 2021, día en el que terminará el estado de alarma.
Las medidas ampliadas son:
- Prórrogas obligatorias de seis meses para los contratos que vencen durante la pandemia.
- Moratorias de pago a las que pueden acogerse determinados inquilinos.
La administración decidió que los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento están a punto de vencer pueden solicitar que el contrato de arrendamiento se extienda por seis meses, y el propietario debe aceptarlo. La norma no considera que se pueda solicitar más de una prórroga, por lo que en principio el cambio no afectará a los inquilinos que ya se hayan acogido a esta medida. Su función es permitir que aquellos inquilinos que rescindan sus contratos entre el 1 de febrero y el 9 de mayo soliciten una prórroga de seis meses al arrendador. Este último está obligado a aceptar el contrato sin modificar la extensión del contrato y sus condiciones.
Puedes consultar todos los condicionantes de esta norma en: Cómo puede afectarte el coronavirus si eres arrendador o arrendatario
Ley catalana de regulación del precio de los alquileres
Desde el 22 de septiembre de 2020 los alquileres en Cataluña están sujetos a la nueva «Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda», pensada para evitar abusos en el precio de los alquileres en zonas con falta de vivienda asequible. No cambia las condiciones de los contratos que estuviesen vigentes antes de su entrada en vigor.
El no cumplimiento de esta ley puede implicar sanciones de entre 3.000 y 90.000 euros según la infracción.
Esta norma ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional por partidos de la oposición y el recurso ha sido admitido a trámite en enero de 2021. Aun así, esto no implica por ahora la suspensión de la ley, que sigue vigente.
1. Precios fijados por el Índice de la Agencia de Vivienda de Cataluña
Los nuevos contratos deben ajustarse al precio/m2 de referencia que establece el Índice de la Agencia de Vivienda de Cataluña a partir de los precios de los contratos de alquiler de la zona en la que se encuentra la vivienda.
Si el inmueble ha sido arrendado por debajo del precio de referencia durante los últimos 5 años, el propietario no podrá encarecer su alquiler. Además, la nueva ley permite rebajar los precios que ahora están por encima del Índex y congela los que se sitúan por debajo.
Las viviendas pueden incrementar un 5% el precio respecto al Índice, si cumplen, al menos, tres de estas características especiales:
- Ascensor
- Aparcamiento
- Calefacción o aire acondicionado
- Jardines o piscinas comunitarias
- Servicio de conserjería
- Vistas
- Muebles
2. Áreas con “mercado tenso” y adaptabilidad a cada municipio
La norma puede aplicarse a barrios o distritos en los que haya falta de vivienda asequible sin necesidad de que afecte al resto del municipio, previa declaración de la zona como “mercado tenso”. La declaración tiene una duración de 5 años (prorrogables a otros 5) y puede quedar sin efecto si las causas que han llevado a ella desaparecen.
Esta declaración se da cuando:
- El área en cuestión experimenta un crecimiento sostenido claramente superior al de la media de Cataluña.
- El precio del alquiler supera el 30% de los ingresos habituales de los hogares o de la renta media de las personas menores de 35 años.
- O el precio de la vivienda ha crecido 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años.
La situación generada por la COVID-19 ha hecho que se declaren “mercado tenso” de forma automática 61 municipios.
La Ley da a los ayuntamientos, además, da margen para flexibilizar la norma y adaptarla a las necesidades concretas de cada municipio. Sus propuestas pueden minorar o incrementar el precio del Índice en un 5% y pueden excluir de la norma los pisos que sumen más de 150 metros cuadrados.
3. Exención para propietarios con pocos ingresos
Si los ingresos de la unidad familiar que es titular de la vivienda son inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña o IRSC (equivalente a 1.422,80 euros), se pueden firmar nuevos contratos con el precio de los anteriores. Además, en este supuesto, si el anterior contrato lo situaba por debajo, la Ley permite que la propiedad suba el precio del alquiler hasta el índice de referencia.
Esta excepción queda sin efecto si la unidad familiar de los inquilinos tiene unos ingresos inferiores a 1.991,92 euros (3,5 veces el IRSC).
Normativa de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos
Si firmaste el contrato a partir del 5 de marzo de 2019, deberás saber que:
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La duración mínima de los contratos vuelve a ampliarse a 5 años
Mientras que hasta el momento los contratos de alquiler tenían una duración mínima de 3 años, ahora deben tener un periodo de duración de 5 años. En caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, el periodo de contrato obligatorio se ampliará hasta los 7 años.
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Prórroga tácita de 3 años al vencimiento del contrato
Para las personas físicas, se amplia también la prórroga tácita de 1 a 3 años. Es decir, si ninguna de las dos partes del contrato de alquiler presenta la voluntad de no renovar el contrato, este se prolongará. En caso de que no se quiera proceder a una prórroga, el arrendador deberá notificar al inquilino la voluntad de no renovar el contrato con 4 meses de antelación y, en caso de que sea el arrendatario, deberá notificarlo con un margen de 2 meses.
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Máximo 2 mensualidades de fianza en los contratos de 5 años de duración
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos pretende promover la mejora de la vivienda y potenciar el mercado del alquiler. Hasta el momento, este era un aspecto no del todo regulado por lo que el arrendador podía exigir la cantidad que quisiera al inquilino. Actualmente, se ha establecido una regulación que exige que si el arrendador es persona jurídica solo se puede pedir un máximo de dos meses de fianza antes de entrar a vivir en una vivienda.
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Suspensión de desahucios ante indicios de vulnerabilidad
Los servicios sociales pueden interrumpirlos en caso de que se informe de una situación de vulnerabilidad por parte del arrendatario y hasta que se encuentre una alternativa. El desahucio de la vivienda se paralizará por un periodo de un mes en caso de que el propietario sea un individuo y de tres meses si se trata de una persona jurídica.
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Gastos de gestión inmobiliaria y contrato a cargo del arrendador
La nueva medida decreta que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador cuando este sea una persona jurídica, siempre y cuando los gastos no hayan sido iniciativa del inquilino.
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Rebajas de impuestos
Se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC de todos los contratos. Mientras dure el contrato, no podrá incrementarse más del IPC de la renta del alquiler. Esta norma antes era aplicable únicamente a los contratos de renta reducida, aquellos contratos con rentas por debajo de la renta establecida para el país, y excluía a los contratos de larga duración.
En el área fiscal y con el objetivo de reducir las cargas que supone el mercado del alquiler, serán exentas de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados todas aquellas suscripciones de los contratos de arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.
Ley de alquiler del 23 de enero de 2019
Debido a que el Congreso de los Diputados no convalidó el Real Decreto Ley en el plazo de 30 días que se tenía como margen. A partir del 23 de enero del 2019, todas las aplicaciones que se llevaron a cabo quedaron eliminadas. Sin embargo, si firmaste tu contrato de alquiler durante el periodo de tiempo en el que la ley estuvo vigente, es decir, entre los días 19 de diciembre de 2018 y 22 de enero de 2019, los efectos sí que te serán aplicados.
Si, por el contrario, has firmado tu contrato entre el 23 de enero de 2019 y el 4 de marzo de 2019, estas son las condiciones que se aplican:
1. Los contratos de alquiler vuelven a ser de 3 años
La nueva ley de arrendamientos contemplaba que los contratos podían tener una duración de 5 años. Actualmente estos se han modificado volviendo a los 3 años iniciales.
2. Las prórrogas tácitas se reducen de 3 a 1 año
Si pasados los 3 años del contrato ni arrendador ni arrendatario presentan la voluntad de no renovar el contrato, este se prolongará 1 año más.
3. Las fianzas dependen del acuerdo entre ambas partes
Con la ley antigua, los arrendatarios podían establecer únicamente 2 meses de fianza como cantidad máxima. Tras la eliminación de esta, se vuelve a la legistalción pasada en la que el arrendador puede solicitar las garantías que crea oportunas o que se establezcan en el acuerdo entre las dos partes interesadas.
4. Los gastos de gestión a cargo del arrendatario
Tras la derogación de la ley, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato correrán a cargo del arrendatario.
5. Los contratos de arrendamiento reducida quedan a exentos de someterse al IPC
En cuanto a los arrendamientos de renta reducida, es decir, aquellos contratos inferiores a 600€ y con duraciones de hasta 5 años, el incremento producido como consecuencia de la revisión que se llevaba a cabo anualmente, no podía exceder el último IPC. Ahora solo se revisará la cantidad del alquiler si se ha pactado previamente.
6. Las garantías adicionales de los desahucios quedan eliminadas
Con la ley antigua, los servicios sociales podían interrumpir los desahucios en caso de que se informara de una situación de vulnerabilidad y, por lo tanto, el proceso quedaría paralizado durante un tiempo determinado. La derogación de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha supuesto la eliminación de estas garantías.
Ley de Arrendamientos Urbanos, 18 de diciembre de 2018
El 18 de diciembre de 2018 entró en vigor una nueva ley de alquiler que modificaba de manera parcial la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero no se convalidó y quedó sin vigencia el 23 de enero de 2019.
Aún así, si firmaste tu contrato entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, te afectan los siguientes aspectos:
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Se amplía la duración mínima de los contratos a 5 años
Mientras que hasta el momento los contratos de alquiler tenían una duración mínima de 3 años, ahora deben tener un periodo de duración de 5 años. En caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, el periodo de contrato obligatorio se ampliará hasta los 7 años.
Cabe destacar que esta medida afecta únicamente a los contratos vigentes desde el 18 de diciembre, puesto que no tienen carácter retroactivo. -
Prórroga tácita de 3 años al vencimiento del contrato
Para las personas físicas, se amplia también la prórroga tácita de 1 a 3 años. Es decir, si ninguna de las dos partes del contrato de alquiler presenta la voluntad de no renovar el contrato, este se prolongará. En caso de que no se quiera proceder a una prórroga, el arrendador deberá notificar al inquilino la voluntad de no renovar el contrato con 4 meses de antelación y, en caso de que sea el arrendatario, deberá notificarlo con un margen de 2 meses de antelación.
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Máximo 2 mensualidades de fianza en los contratos de 5 años de duración
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos pretende promover la mejora de la vivienda y potenciar el mercado del alquiler.
Hasta el momento, la fianza era un aspecto no del todo regulado por lo que el arrendador podía exigir la cantidad que quisiera al inquilino. Actualmente, se ha establecido una regulación que exige que solo se pueda pedir un máximo de dos meses de fianza antes de entrar a vivir en una vivienda.
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Suspensión de desahucios ante indicios de vulnerabilidad
Los servicios sociales pueden interrumpirlos en caso de que se informe de una situación de vulnerabilidad por parte del arrendatario y hasta que se encuentre una alternativa. El desahucio de la vivienda se paralizará por un periodo de un mes en caso de que el propietario sea un individuo y de tres meses si se trata de una persona jurídica.
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Nueva modalidad: Contratos de arrendamiento de renta reducida
La nueva ley hace referencia a aquellos contratos con rentas por debajo de la renta establecida para el país. Serán declarados contratos de arrendamiento de renta reducida todos aquellos cuya actualización anual de la renta no supere el último IPC publicado.
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Gastos de gestión inmobiliaria y contrato a cargo del arrendador
La nueva medida decreta que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador cuando este sea una persona jurídica, siempre y cuando los gastos no hayan sido iniciativa del inquilino.
Por otro lado, es importante destacar que siempre que haya acuerdo entre las dos partes se podrán realizar obras de mejora en el piso sin necesidad de esperar a que se acabe el contrato. -
Rebajas de impuestos
En cuanto a los impuestos, se retoca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En esta se expresa que dejará de ser obligatorio repercutir en el IBI al arrendatario en el alquiler social de la vivienda.
En el área fiscal y con el objetivo de reducir las cargas que supone el mercado del alquiler, serán exentas de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados todas aquellas suscripciones de los contratos de arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.
Cabe destacar que la nueva ley de alquiler también hace referencia a los ayuntamientos:
- Aquellos ayuntamientos con más ingresos que gastos, es decir, con superávit, podrán destinar la tasa a promover su parque de vivienda pública.
- Se instaura la posibilidad de que se establezca una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
- Se introduce la definición de “inmueble desocupado con carácter permanente” en el que los ayuntamientos podrán así exigir un recargo en el IBI a los propietarios de hasta el 50 por ciento de la cuota del impuesto.
Quedarán fuera de aplicación de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) todas aquellas viviendas que:
- Sean de uso turístico
- Tengan una superficie superior 300 m2 o con una renta inicial en cómputo anual que exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Esta excepción se debe a las características de estos arrendamientos por la extensión de la finca que se alquila o por la cantidad de renta que sobrepasa los límites de protección y de carácter tuitivo y por las posibilidades económicas por parte del arrendatario, ya que este puede acceder fácilmente a cualquier tipo de vivienda.
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