¿Quieres vender tu casa o estás pensando en hacerlo? Es un trámite importante que puede alargarse en el tiempo hasta que se formaliza y que requiere hacer cada paso con completa seguridad jurídica. Por eso es aconsejable que garantices que cualquier pacto al que llegues con un posible comprador sea lo más fiable posible.

Hoy queremos hablarte de una solución que garantiza el interés de ambas partes ante la compraventa de un inmueble: el contrato de arras. Es un documento en que se ven reflejados los aspectos que luego formarán parte del contrato de compraventa y que declara un interés real y serio tanto por parte del vendedor como por parte del comprador.

A continuación te explicamos qué es y para qué sirve un contrato de arras, cuándo y cómo se realiza, qué datos debe incluir, cuáles son los tipos de contrato de arras distintos y, finalmente, en qué se diferencia de un contrato de reserva.

¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?

El contrato de arras en un contrato preparatorio en que se incluyen las arras como pacto accesorio. Este acuerdo entre vendedor y comprador, que se tiene que realizar antes de la firma de la compraventa propiamente dicha, asegura el compromiso a efectuar la futura compraventa de la propiedad.

Con este contrato el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio, lo que se define como arras, y estableciendo además otras condiciones a cumplir por ambas partes.

En otras palabras, es la garantía de un interés verdadero y sólido en vender y comprar un inmueble. El vendedor reserva el inmueble para el comprador, recibiendo esa cantidad de dinero como garantía. Si finalmente no se finaliza la compraventa, estas serán las consecuencias:

• Para el propietario: si recibe una oferta mejor y decide no finalizar la venta, tendrá que devolver al que pretendía ser el comprador el importe de las arras preestablecidas multiplicado por dos.
• Para el comprador: si finalmente decide no comprar el inmueble, perderá la suma de dinero que haya entregado al vendedor en concepto de arras.

¿En qué momento de la compraventa de la vivienda se realiza el contrato de arras?

Como hemos anteriormente mencionado, el contrato de arras se celebra antes de la firma de la compraventa de la propiedad.

No es necesario hacerlo en escritura pública ante notario: bastará con reflejar por escrito las condiciones del acuerdo que ambas partes consideren más importantes.

Tipos distintos de contrato de arras

Existen tres tipos distintos de contrato de arras: firmar uno u otro dependerá del objetivo que tengan el propietario y el comprador respecto a la compraventa de la vivienda.

• Contrato de arras penitenciales: este contrato implica aceptar la entrega de las arras como reserva del inmueble. La suma de dinero, además, servirá de indemnización si una de las dos partes rompe el contrato. Si el contrato se interrumpe a causa del comprador, éste perderá las arras. Si es por el vendedor, éste tendrá que devolver las arras por duplicado.
• Contrato de arras confirmatorias: se entregan las arras, pero en este caso no funcionarán como indemnización. Sin embargo, se podrán añadir unas cláusulas que indiquen las penalizaciones en caso de rotura del contrato.
• Contrato de arras penales: así como el contrato de arras penitenciales, las arras sirven como indemnización si el contrato finalmente no se celebra. Es el tipo de contrato más rígido de los tres: no sólo se penalizará la parte que rompe el contrato con el dinero de las arras sino que, además, si es el vendedor el que romperá el contrato, puede ser demandando por el comprador para asegurar la compra del inmueble.

Qué datos debe incluir: modelo de contrato de arras

La información que normalmente debe contener este contrato es la siguiente:

• Datos personales del propietario y del comprador: las dos partes tendrán que facilitar sus nombres completos, CIF o DNI.
• Descripción del inmueble: en el contrato tienen que aparecer la ubicación de la vivienda y las características técnicas de la propiedad como, por ejemplo, los metros cuadrados útiles y construidos, el número de habitaciones, el número de baños, si hay trastero o plaza de garaje, si tiene terraza y si cuenta con calefacción central.
• Nota simple del Registro de la Propiedad: hay que incluir una nota simple del Registro de la Propiedad para saber si la vivienda tiene algún tipo de carga.
• Precio final de la compraventa: es necesario indicar cuál será el precio final de la compraventa.
• Forma de pago: en qué forma se pagará el inmueble.
• Cantidad de dinero de las arras: en el contrato de arras no existe, por ley, una cantidad estipulada previamente que el comprador tenga de que dejar como arras. Habitualmente el vendedor pide un 10% del precio total del inmueble.
• Reparto de los gastos: las dos partes tendrán que establecer cómo repartir los gastos en común de la compraventa de la vivienda, como por ejemplo la escritura pública en la notaría o la inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Plazos: es aconsejable establecer un plazo máximo para firmar ante notario la escritura de la compraventa. También, es importante indicar la fecha de entrega de las llaves.
• Fecha, firma y direcciones para las notificaciones: finalmente, habrá que firmar el contrato, añadiendo la fecha de la firma e indicando las direcciones para las notificaciones.

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¿En qué se diferencian un contrato de arras y un contrato de reserva?

Con el contrato de reserva el comprador reserva, como índica la palabra, la vivienda a cambio de pagar una señal. Esta señal no es una cantidad fija: suele rondar entre el 1% y el 5% del precio total del inmueble.

Parece un tipo de contrato muy parecido al de arras: la diferencia principal entre los dos es que mientras el contrato de arras está ampliamente regulado por lo dispuesto en el Código Civil, esto no sucede con el contrato de reserva.

Si hay un incumplimiento del contrato de reserva, la resolución del conflicto está sujeta a la interpretación del juez que corresponda: con el contrato de arras, en cambio, hay más seguridad jurídica.

El contrato de arras ofrece más seguridad jurídica y más tranquilidad a ambas partes.

Vender un inmueble estipulando un contrato de arras

Estipular un contrato de arras antes de vender tu inmueble puede ser la solución más eficiente para asegurar que el contrato de compraventa se finalice correctamente: te aconsejamos contar con el asesoramiento de especialistas en el mercado inmobiliario de tu zona.

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