La últimas semanas se ha hablado mucho del conocido como impuesto de plusvalía municipal a raíz de que el Tribunal Constitucional declarase inconstitucionales varios artículos que establecían el cálculo del mismo.

El Gobierno se ha visto obligado a aprobar rápidamente un nuevo impuesto que sustituyese la antigua fórmula, ya que es una de las principales fuentes de recaudación de muchos ayuntamientos. A continuación, analizamos las claves de la nueva norma aprobada esta misma semana y cómo se realizará el cálculo de la plusvalía municipal a partir de ahora.

Qué es la plusvalía municipal y por qué ha cambiado

El nombre real del conocido como impuesto de plusvalía es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y grava las operaciones de venta, donación o sucesión de viviendas. Se aplica sobre el importe de revalorización de la vivienda desde que se adquiere hasta que deja de poseerse.

Es un impuesto directo que gestionan los ayuntamientos y ha tenido que modificarse a toda prisa ya que, hace unas semanas, el Tribunal Constitucional declaró “inconstitucionales y nulos” los tres apartados del artículo 107 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que regulan el cálculo de la base imponible del impuesto.

La decisión se basó en que el catastro que elaboran los municipios tiene unos baremos fijados por norma que no tienen en cuenta la evolución real del valor de los terrenos en los que se ubica una vivienda. Esto daba lugar a una forma para calcular el impuesto que determinaba que siempre existía incremento en el valor de los terrenos y se aplicaba hubiese o no enriquecimiento por parte del vendedor.

La nueva ley de plusvalía municipal pretende devolver la seguridad jurídica a contribuyentes y ayuntamientos, y ha entrado en vigor el miércoles 10 de noviembre de 2021.

¿Es obligatorio pagar la plusvalía municipal?

La plusvalía es un impuesto de carácter potestativo (no obligatorio) y es cada Ayuntamiento el que decide si acuerda su imposición y si lo regula mediante ordenanza fiscal.

Si en tu municipio está regulado, debes saber quién lo paga en cada caso:

• Venta de una vivienda: es el vendedor quien tiene que pagar el impuesto pues es el que recibe el dinero de la venta.
• Donación de una vivienda: la persona que toma el inmueble es la que debe hacer frente al pago del impuesto.
• Vivienda heredada: los herederos tienen la obligación de pagar la plusvalía municipal.

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Cómo es el nuevo impuesto de plusvalía municipal

Aunque el nuevo impuesto de plusvalía municipal funciona casi igual que el anterior y grava los mismos casos, establece diversas novedades.

La más importante es que ya no se deberá pagar si la operación no ha supuesto un beneficio. Por ejemplo. Si compré una vivienda por 280.000 € hace años y la vendo por 270.000€ no deberé pagar.

Aun así, la mayoría de operaciones no cumplirán este supuesto. En este caso, la nueva ley de plusvalía municipal establece dos opciones de pago que se calculan de forma diferente.

Cómo calcular la nueva plusvalía municipal

Dos métodos de cálculo de la plusvalía municipal

La nueva plusvalía municipal da al contribuyente la posibilidad de elegir entre dos opciones de cálculo de la base imponible para escoger la que le resulte más favorable: aplicando un coeficiente que fije el Ayuntamiento (método de estimación objetiva) o según el precio real de la venta.

1. Método de estimación objetiva

La base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos. Estos no podrán exceder en ningún caso los que se indican a continuación y que dependen del número de años transcurridos desde la adquisición de la vivienda. Los coeficientes se actualizarán cada año en función del mercado inmobiliario.

El Ayuntamiento tiene la posibilidad de modificar hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su actualización para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

2. Por precio de venta

En este caso, el contribuyente tributa por la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de la vivienda, es decir, por la diferencia entre el valor de transmisión del suelo y el de adquisición.

Si la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, el contribuyente puede pagar menos. El cálculo deberá demostrarse ante el ayuntamiento, aportando los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.

Ejemplo de cálculo de la nueva plusvalía

El Ministerio de Hacienda ha facilitado el siguiente ejemplo de cálculo de la plusvalía municipal.

Si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción.

En la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción.

• Opción 1: con el nuevo método de estimación objetiva se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 10.200 euros.
• Opción 2: el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60% de 40.000 (valor catastral), es decir, 24.000 euros. Estos 24.000 euros serían la base imponible del cálculo de esta opción.

En este caso el contribuyente elegiría la base imponible objetiva (opción 1) de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30% como máximo.

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